Guía internacional

    Inversionistas extranjeros en PanamáRequisitos legales, visas e impuestos

    Esta guía es para el extranjero que evalúa comprar un apartamento o un local comercial en Panamá y quiere saber qué le pide la ley antes de enviar fondos. Panavanti, corredora de bienes raíces con oficina en Costa del Este, la actualizó en diciembre de 2025 y su primera respuesta es que un extranjero compra propiedad en Panamá sin visa ni residencia. Abajo explicamos qué visas existen para quien invierte y cómo tributa la venta.

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    ¿Puede un extranjero comprar y ser dueño de un inmueble en Panamá?

    Sí. Un extranjero puede comprar y ser dueño de un inmueble en Panamá con los mismos derechos que un panameño, salvo en la franja fronteriza que explicamos en la sección de derechos de propiedad. No necesitas visa ni residencia para firmar la escritura, la economía funciona en dólares y existen varios programas de visa de inversionista si quieres quedarte. Lo que cambia caso por caso es el tratamiento fiscal y la estructura de tenencia, así que revisa esos dos puntos con un abogado panameño y un contador antes de comprometer fondos.

    Esta guía en breve

    Esta guía recorre lo que Panavanti revisa antes de que un extranjero compre en Panamá. Empieza por los derechos de propiedad y la franja fronteriza. Después cubre las visas de inversionista, los impuestos al tener y al vender, y la decisión entre comprar a tu nombre, con una S.A. o con un fideicomiso. Cierra con la lista de due diligence y el equipo que le pedimos a cada cliente que contrate. Si es tu primera compra fuera de tu país, léela en orden. Si ya tienes propiedad en el extranjero, las secciones de impuestos y estructura son las que cambian.

    Las tasas de impuestos, los umbrales de visa y las reglas de esta guía son referencias y cambian por decreto. Nada de esto es asesoría legal, fiscal ni migratoria. Antes de actuar, confírmalo con un abogado panameño y un contador que sepa las reglas de tu país.

    ¿Por qué los extranjeros invierten en Panamá?

    Los compradores extranjeros le dan a Panavanti las mismas razones en casi toda primera llamada. El país paga en dólares, el registro trata al extranjero como a un nacional y la economía del Canal mantiene la actividad comercial en movimiento. Las tres tarjetas de abajo toman cada razón por separado.

    Economía dolarizada

    Panamá usa el dólar estadounidense como moneda de curso legal desde 1904. Si tus ingresos están en dólares, no hay tipo de cambio entre tu banco y la escritura.

    Mismos derechos que un nacional

    Un extranjero tiene el título con los mismos derechos que un panameño fuera de la franja fronteriza, y el Registro Público es digital, así que tu abogado consulta la finca sin salir de su oficina.

    La economía del Canal

    El Canal de Panamá, las zonas de libre comercio y las conexiones aéreas y marítimas del país sostienen la demanda de oficinas y locales comerciales, que es de lo que vive un inversionista de alquiler.

    Qué puede tener un extranjero en Panamá

    La regla general

    Un extranjero compra y es dueño de un inmueble en Panamá con los mismos derechos que un ciudadano panameño, y la compra pasa por los mismos pasos para ambos. Tu abogado firma la promesa de compraventa, revisa el título y presenta la escritura en el Registro Público. Los pasos no cambian con el pasaporte del comprador.

    • No necesitas visa ni residencia para comprar.
    • El título se inscribe en el Registro Público y esa inscripción es lo que prueba la propiedad.
    • Con un poder notarial puedes cerrar sin viajar.

    Tres cosas que revisar

    • Los terrenos cerca de las fronteras tienen restricciones para extranjeros, así que pídele a tu abogado que revise la ubicación antes de firmar.
    • Pide la búsqueda de título completa antes de la promesa de compraventa, no después.
    • Los bancos panameños le piden más documentos a un no residente, así que abre la cuenta con tiempo.

    Visas de inversionista en Panamá

    No necesitas visa para comprar, pero Panamá tiene varios programas de residencia ligados a inversión y la propiedad puede ser el activo que califica. Los umbrales, plazos y activos elegibles cambian por decreto, así que un abogado de inmigración lee el texto vigente antes de que comprometas fondos.

    Visas de inversionista inmobiliario

    Varios programas otorgan residencia a cambio de una compra inmobiliaria. El programa Qualified Investor es el que describen las preguntas frecuentes de esta página, con su umbral. Cada programa fija su propio mínimo, sus documentos y su tiempo de trámite, y algunos suman un permiso de trabajo a la residencia.

    Visa de Naciones Amigas

    Pueden aplicar los ciudadanos de los países en la lista de naciones amigas de Panamá, y una de las vías que califican es una compra inmobiliaria. Las otras son un empleo o un vínculo de negocio con Panamá. La lista de países y los montos cambian, así que revisa el decreto vigente.

    Otros programas

    La visa de pensionado y la visa de trabajador por cuenta propia son los otros dos programas a los que un comprador de propiedad suele calificar. Cada una pide pruebas distintas y da beneficios distintos.

    Los programas de visa cambian seguido. Si la visa es la razón por la que compras, pide a un abogado de inmigración con licencia en Panamá que confirme el umbral y el tiempo de trámite vigentes antes de firmar la promesa.

    Qué impuestos pagas

    Cuatro impuestos tocan a un inversionista inmobiliario en Panamá: el impuesto de inmueble anual, el impuesto de transferencia al vender, el impuesto sobre la ganancia y el impuesto sobre la renta del alquiler. Las tasas y exenciones dependen del inmueble, de la estructura de tenencia y de tu situación, y cambian por ley, así que toma los párrafos de abajo como un mapa y pídele las cifras a tu contador.

    Impuesto de inmueble

    El impuesto de inmueble se paga cada año sobre el valor catastral con tasas progresivas. Las construcciones nuevas y los inmuebles bajo ciertos umbrales de valor pueden quedar exentos por un período, y tu contador confirma en qué tramo cae la propiedad.

    Impuesto de transferencia

    El impuesto de transferencia se paga cuando la escritura cambia de dueño y se calcula sobre el precio de venta. Por costumbre lo asume el vendedor, pero la promesa de compraventa puede decir otra cosa, así que lee esa cláusula.

    Ganancia de capital

    La ganancia al vender paga impuesto, y la tasa y las exenciones dependen de cuánto tiempo tuviste la propiedad y para qué la usaste. La pregunta frecuente de abajo explica el anticipo y la tasa final, y tu contador calcula el número para tu caso.

    Ingresos por alquiler

    El alquiler cobrado en Panamá paga impuesto sobre la renta panameño vivas aquí o no, aunque la declaración cambia para un no residente. Los gastos operativos como la cuota de mantenimiento y el impuesto de inmueble se deducen, así que guarda los recibos.

    Los impuestos en tu país de origen

    Panamá grava solo la renta de fuente panameña, pero tu país de residencia fiscal puede gravar tu renta mundial. Panamá tiene tratados de doble tributación con una lista de países, y la pregunta frecuente de abajo nombra algunos. Pon a tu contador panameño y a tu asesor de tu país en la misma llamada antes de elegir estructura.

    Qué revisamos antes de que un extranjero compre

    Legal

    • Tu abogado revisa la cadena de título 10+ años atrás.
    • El certificado registral no muestra gravámenes ni cargas.
    • La zonificación permite el uso que planeas y los permisos existen.
    • Confirmamos quién es el vendedor y que puede firmar.

    Físico

    • Un ingeniero contratado por ti inspecciona el edificio.
    • Los planos registrados coinciden con lo que hay en el lote.
    • Agua, luz e internet llegan a la unidad y funcionan.
    • Un tasador que no trabaja para el vendedor la valúa.

    Financiero

    • El precio de lista se compara con ventas parecidas en la zona.
    • Si la vas a alquilar, los gastos operativos están en papel.
    • Sabes qué impuestos disparan la compra y la tenencia.
    • Los costos de cierre se estiman antes de firmar la promesa.

    Internacional

    • Tu asesor en tu país ya vio la operación.
    • El banco ya aprobó el origen de tus fondos.
    • Si una visa depende de la compra, sus reglas se revisan primero.
    • La estructura de tenencia se revisó con ambos asesores.

    A quién necesitas en tu equipo

    Cinco personas se sientan del lado del comprador en una compra transfronteriza en Panamá, y Panavanti te presenta a las que todavía no tengas. Sus honorarios crecen con el precio y con lo complicada que resulte la operación.

    Abogado inmobiliario

    El abogado lee el título, redacta la promesa de compraventa y presenta la escritura. Los honorarios dependen del precio y de qué tan limpio esté el título.

    Corredor de bienes raíces

    El corredor encuentra la propiedad, contrasta el precio de lista con la zona y negocia por ti. En Panamá la comisión la paga normalmente el vendedor.

    Contador con trabajo internacional

    El contador te dice qué hace la compra con tus impuestos en Panamá y en tu país, y declara en los dos.

    Abogado de inmigración (si quieres visa)

    El abogado de inmigración elige el programa y presenta la solicitud.

    Inspector de propiedad y tasador

    El inspector reporta el estado del edificio y el tasador le pone un número.

    Cinco errores de inversionistas extranjeros

    1

    Saltarse al abogado local

    Los compradores que firman una promesa redactada por el lado del vendedor, sin abogado propio, son los que después encuentran un gravamen o una factura de impuestos que no habían contado.

    2

    Olvidar el fisco de tu país de origen

    El sistema territorial de Panamá no cancela tu declaración en casa. El alquiler de un apartamento panameño puede tributar donde vives, y un tratado solo cambia cómo se acredita.

    3

    Elegir mal la estructura de tenencia

    Una S.A. comprada por privacidad puede descalificar una visa que exige la propiedad a tu nombre, y un fideicomiso comprado por sucesión puede costar más cada año de lo que ahorra.

    4

    Subestimar la administración

    Un apartamento alquilado en Panamá necesita a alguien aquí que cobre el alquiler, persiga a la administración del edificio y atienda la fuga del inquilino un domingo.

    5

    Decidir con información que ya quedó desactualizada

    Los umbrales de visa y las reglas fiscales cambian por decreto, y un artículo de hace dos años puede citar un programa que ya no existe. Pide a tu abogado que lea el texto vigente antes de enviar el abono.

    Sobre estas cifras

    • Las cifras salen de las fuentes que cita cada guía y de los listados y operaciones de Panavanti en Panamá.
    • Los rangos son orientativos. El mismo tipo de activo cambia entre zonas y entre años.
    • Esto es información. Antes de decidir, consulta con un abogado y un contador en Panamá.

    Preguntas frecuentes

    Sí, con una excepción de rango constitucional. Un extranjero no puede adquirir inmuebles dentro de 10 km de las fronteras. Puedes comprar a título personal o con una sociedad, pero la franja fronteriza aplica igual cuando el control es extranjero. En costa e islas la pregunta es si la finca cae dentro de ese radio. Nada de esto sustituye la revisión legal de la finca concreta y de su ubicación exacta.

    No. Comprar propiedad no exige visa ni residencia. Puedes comprar como turista o como no residente, con un abogado y una notaría, e inscribir la escritura en el Registro Público. La residencia es un trámite migratorio aparte de la titularidad del inmueble, y lo que cambia con ella son trámites prácticos y, en algunos casos, beneficios puntuales. Donde sí pesa es en el banco, que puede pedirte residencia o requisitos adicionales para darte crédito.

    Panamá grava principalmente la renta generada dentro de Panamá, así que como extranjero pagas el impuesto de inmueble mientras la tienes y, al vender, el esquema de 2% de transferencia más 3% de anticipo, o 10% sobre la ganancia, según corresponda. Al vender, las referencias que consultamos describen ese 2% de impuesto de transferencia y ese 3% de anticipo sobre el monto bruto o el valor catastral, el que sea mayor, con la opción de que el impuesto final se fije en 10% de la ganancia acreditando el anticipo. Para el ITBMS, el alquiler de vivienda tiene reglas de exención y condiciones. Tu país de residencia fiscal puede gravarte por renta mundial y Panamá no borra esa obligación. La aplicación exacta la definen un abogado fiscal y un contador con tu caso en la mano.

    No es obligatorio. Una sociedad o un fideicomiso vale la pena cuando aporta algo concreto, como planificación patrimonial, copropiedad, discreción operativa o una salida más simple, y a cambio suma costos y cumplimiento. Comprar a tu nombre es lo más simple y lo más barato de mantener. Una S.A. sirve cuando hay varios socios, cuando quieres continuidad para tus herederos o cuando quieres separar riesgos. Un fideicomiso sirve para planificación patrimonial o administración, según el objetivo. El impacto fiscal y de cumplimiento depende del uso que le des, alquiler, venta o actividad comercial.

    Panamá tiene programas de residencia para inversionistas, y el más citado para bienes raíces es el Qualified Investor, con umbrales que en actualizaciones recientes se han citado desde USD 300,000 en inmuebles bajo condiciones específicas. Los detalles exactos, el monto, si la finca debe estar libre de hipoteca, las fechas de vigencia y qué inversiones califican, cambian por decreto o reglamento. Por eso conviene que un abogado migratorio valide el decreto vigente antes de que comprometas capital. Los requisitos pueden incluir trazabilidad de fondos y condiciones sobre el activo.

    Es posible, pero ningún banco lo promete de antemano. Depende del banco, de los ingresos que puedas demostrar, de tu perfil de riesgo y del tipo de propiedad. En la práctica, a un extranjero le piden más documentos y le dan condiciones más conservadoras. En comercial, el banco mira el NOI y el inquilino más que el valor emocional del inmueble. En residencial, mira ingresos, historial y documentación. Las condiciones se mueven con las tasas globales y con la política de crédito de cada banco.

    No necesariamente. Muchos cierres se hacen con un poder (POA) bien otorgado, y el proceso termina con la inscripción en el Registro Público. Lo que importa es que tu abogado maneje la promesa o el contrato, los pagos, la firma y la presentación al registro. El tiempo de inscripción varía. Si no hay correcciones, suele tomar unos 7–10 días hábiles. Un poder otorgado en el exterior necesita formalidades como notaría y apostilla o legalización.

    Panamá no tiene control de cambios, así que repatriar capital y utilidades se hace por transferencia bancaria, sujeto al cumplimiento del banco (KYC/AML) y a las sanciones internacionales. En la práctica, quien frena una transferencia es el cumplimiento del banco, que revisa origen de fondos, documentación de la venta, impuestos pagados y políticas de corresponsalía internacional. El costo son las comisiones del banco y de sus corresponsales. Si tu jurisdicción está bajo sanciones, o si el banco tiene una política interna restrictiva, la transferencia puede quedar limitada.

    Necesitas tu pasaporte, la prueba de fondos de tu banco y los papeles del inmueble. Esos papeles son la certificación registral o el título, el paz y salvo de impuestos y el contrato o la promesa. La lista exacta cambia si compras a tu nombre o con una sociedad. El objetivo es un título limpio y una escritura que el Registro Público pueda inscribir, porque esa inscripción es lo que da seguridad jurídica sobre la propiedad. Si compras con una sociedad, se suman los documentos corporativos, como el pacto social, el acta de junta y los apoderados.

    Empieza por el título y los gravámenes en el Registro Público. Sigue con los impuestos y el paz y salvo. Después viene la inspección técnica con su CAPEX, y los contratos de arrendamiento si el inmueble está alquilado. Cierra con el cumplimiento municipal, uso de suelo y permisos, si aplica. Si vas a cambiar el uso o reconvertir el inmueble, suma los requisitos municipales, que son el cambio o adición de uso de suelo, el anteproyecto y el permiso de ocupación. Esa revisión evita el error más caro, que es comprar algo que no se puede ejecutar. Lo que revisas cambia con el activo, y un local comercial no se revisa igual que un edificio de apartamentos o un lote.

    Depende del objetivo. A tu nombre gana en simplicidad, la S.A. gana cuando hay copropiedad o quieres continuidad, y el fideicomiso gana en planificación patrimonial o administración. La mejor para todos no existe. La adecuada para ti depende de tu riesgo, tu herencia, tus socios y tu plan de salida. El criterio que defendemos pesa (1) el riesgo operativo del activo, (2) cuántos inversionistas participan, (3) qué gobernanza necesitan, (4) el plan de salida y de herencia y (5) lo que cuesta cumplir cada año. Necesitas un abogado corporativo y uno fiscal que sepan cuál es tu residencia fiscal y qué buscas.

    Panamá grava la renta de fuente panameña, pero tu país puede gravarte por renta mundial, así que la doble tributación se resuelve con el tratado que exista entre los dos, si existe. Panamá tiene tratados para evitar la doble tributación con varios países, entre ellos España, Países Bajos, Reino Unido, México, Francia e Israel, y hay que verificar si el tuyo está en la lista vigente y cómo aplica al tipo de renta. Tener tratado no significa no pagar impuestos. Cambia la forma de acreditar lo pagado y las retenciones.

    Depende del activo y del financiamiento, pero en la práctica una compra toma entre varias semanas y pocos meses, más cuando hay hipoteca, saneamiento de documentos o permisos. La inscripción en el Registro Público toma días hábiles si no hay correcciones, y es solo uno de los pasos. Los cuellos de botella típicos son la debida diligencia de título y gravámenes, la negociación de la promesa, la coordinación de los pagos y el registro. Con financiamiento, el calendario lo marca el banco. Una reconversión o un cambio de uso puede alargar bastante el proceso por los trámites.

    Como mínimo, un abogado inmobiliario, un contador fiscal y, si el activo lo amerita, un arquitecto o ingeniero para la inspección técnica. En comercial, agrega un administrador de propiedades y, si hay reconversión, quien tramite los permisos municipales. Si el plan incluye cambio de uso, conviene un gestor de permisos o una firma que domine DOYC y uso de suelo. Para validar el activo necesitas análisis del contrato, del inquilino y del estado físico. Un equipo barato sale caro cuando aparece un problema registral o un CAPEX escondido.

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