Resumen ejecutivo
Panamá usa el dólar y es el hub logístico de la región. Su régimen fiscal territorial puede favorecer al inversionista extranjero, y eso lo confirmas con un asesor fiscal local, no con nosotros.
En 2026 la oportunidad cambia según la zona y el tipo de activo. Las oficinas clase A del Área Bancaria suelen sostener la ocupación. Los locales comerciales de Calle Uruguay pueden pagar un cap rate más alto, y a cambio rotan más de inquilino.
Costa del Este sigue creciendo como polo corporativo y residencial, y hoy recibe empresas y family offices que antes estaban en el Área Bancaria. Casco Viejo ya es el destino turístico de la ciudad, con espacio para alquiler de corto plazo si lo operas bien.
Si tu presupuesto es menor, Condado del Rey y Albrook son las zonas emergentes que miramos. Sus precios por lo general están por debajo de las áreas consolidadas, siempre comparando el mismo tipo de activo.
- La economía dolarizada te quita el riesgo cambiario.
- El régimen fiscal puede favorecerte según tu caso (confírmalo con un asesor local).
- Panamá es el 'Hub de las Américas' y eso se nota en la conectividad aérea.
- Como extranjero puedes ser dueño de propiedad titulada con las mismas reglas que un panameño.
- Los rendimientos pueden competir con otros mercados, pero dependen del activo que compres.
Panavanti en breve
Panavanti S.A.
Corredora de bienes raíces en Ciudad de Panamá, licencia PJ 1411-22, fundada en 2020. Trabajamos con inversionistas locales e internacionales.
- Activos comerciales, mixtos y de reconversión
- Análisis de cap rate e inquilinos
- Asesoría en propiedades de renta
Express y alcance
Panavanti Express: División de Panavanti S.A. para apartamentos, casas y locales pequeños.
Lo que no hacemos:
- Prometer retornos
- Dar asesoría fiscal o legal
- Promover la reventa rápida
Las 5 zonas del ranking 2026
Área Bancaria / Obarrio
Oficinas clase A
Calle Uruguay / Vía España
Locales comerciales
Costa del Este
Residencial + Oficinas
Casco Viejo
Turístico + comercial
Condado del Rey / Albrook
Emergente - logística/residencial
Área Bancaria / Obarrio
Oficinas clase A • Variable según activo e inquilino rendimiento típico • Variable
El Área Bancaria y Obarrio son el centro financiero de Panamá y uno de los mercados de oficinas más estables del país.
Aquí tienen su sede los principales bancos internacionales, las firmas legales y las multilatinas que operan en la región. La demanda corporativa aguanta los ciclos, y la vacancia ha sido históricamente más baja que en el resto de la ciudad.
Un contrato típico dura 3-5 años y suele traer cláusula de ajuste. Un banco, una aseguradora o una firma profesional como inquilino baja el riesgo de impago.
Una oficina pequeña puede entrar en el rango de US$250-350k, y las unidades premium están por encima. Cuando quieras vender, aquí suele ser más fácil que en una zona emergente.
- Los inquilinos son corporativos y firman contratos largos.
- La vacancia ha sido históricamente baja para el mercado panameño.
- Los edificios consolidados traen infraestructura premium.
- Se vende con más facilidad que en el resto del mercado local.
- Encaja si priorizas estabilidad por encima del rendimiento.
Calle Uruguay / Vía España
Locales comerciales • Variable según activo e inquilino rendimiento típico • Variable
Calle Uruguay y Vía España son el corredor comercial prime de Ciudad de Panamá, con alta densidad peatonal en sus tramos principales.
El corredor mezcla retail, restaurantes y vida nocturna. En las cuadras con más tráfico peatonal, los inquilinos comerciales compiten por el espacio.
El cap rate aquí puede ser más alto que en oficinas, y a cambio el inquilino rota más rápido. Un inversionista con experiencia en retail saca partido de eso, pero tiene que administrar más de cerca.
El local de esquina con vitrina visible es el que más piden. Una unidad pequeña puede entrar en el rango de US$200-300k.
- El tráfico peatonal es alto en las cuadras principales.
- El mix de inquilinos combina retail, F&B, servicios y entretenimiento.
- Un contrato típico dura 3-5 años.
- Con gestión activa el cap rate puede ser más alto que en oficinas.
- Rota más que una oficina, así que te pide experiencia en retail.
Costa del Este
Residencial + Oficinas • Variable según activo e inquilino rendimiento típico • Potencial de crecimiento
Costa del Este es el polo corporativo y residencial planificado de Panamá, y todavía está creciendo. Nuestra oficina está ahí, en P.H. Dream Plaza.
En los últimos años varias empresas se mudaron del Área Bancaria a Costa del Este por sus torres de oficinas nuevas, el estacionamiento y el menor tráfico.
En lo residencial, la zona atrae expatriados y familias de ingreso alto que buscan calidad de vida. Los proyectos mixed-use juntan apartamentos, oficinas y retail en un mismo desarrollo.
El cap rate puede ser más bajo que en otras zonas. Quien invierte a largo plazo lo compensa con la apreciación que espera de la zona. Plaza CDE, la plaza comercial que publicamos en Costa del Este con Global Bank y AMPM entre sus inquilinos, es el tipo de activo comercial estabilizado que existe aquí.
- La migración corporativa sigue en curso.
- Expatriados y family offices sostienen la demanda.
- Los desarrollos mixed-use son nuevos y traen amenidades completas.
- El potencial de apreciación se juega a largo plazo.
- Encaja en un portafolio diversificado.
Casco Viejo
Turístico + comercial • Variable según activo e inquilino rendimiento típico • Variable
Casco Viejo es Patrimonio UNESCO y el centro del turismo de hoteles pequeños en Panamá. Ahí publicamos Casa Donovan y Casa Turmalina, dos edificios coloniales restaurados.
Tras años de restauración, Casco Viejo ya es un destino consolidado, con hoteles boutique, restaurantes y vida nocturna. El flujo de turistas se recuperó después de la pandemia.
Una unidad en alquiler de corto plazo (Airbnb, VRBO) puede rendir bien con un operador profesional, y los resultados cambian mucho de un edificio a otro. También hay locales comerciales para restaurantes y tiendas de nicho.
Los dos riesgos principales son la regulación del alquiler de corto plazo, que puede cambiar, y la dependencia del turismo. Necesitas experiencia en hospitalidad o un operador local como socio.
- Es Patrimonio UNESCO y el turismo sigue creciendo.
- El alquiler de corto plazo puede funcionar con gestión profesional.
- Hay espacio para restaurantes y tiendas de nicho.
- Una propiedad ya restaurada puede traer valor agregado.
- Te pide saber de hospitalidad y cumplir la regulación local.
Condado del Rey / Albrook
Emergente - logística/residencial • Variable según activo e inquilino rendimiento típico • Potencial de crecimiento
Condado del Rey y Albrook son la apuesta de valor de esta lista, con precios de entrada más bajos que las zonas consolidadas.
La zona queda al lado del Aeropuerto de Albrook y de centros comerciales grandes, y se beneficia del corredor logístico que se desarrolla hacia el interior del país.
El precio por m² tiende a ser menor que en las áreas consolidadas, siempre comparando el mismo tipo de activo, porque residencial, logística y comercial son mercados distintos. Eso baja el punto de entrada. Quien invierte a largo plazo cuenta con la apreciación como parte de la tesis.
Aquí el inquilino es de clase media emergente, una pequeña empresa o un operador logístico, y eso suele pedir más gestión operativa de tu parte.
- El punto de entrada es más bajo que en las zonas consolidadas.
- Queda cerca del aeropuerto y de la infraestructura de transporte.
- El corredor logístico sigue en desarrollo.
- El potencial de apreciación se juega a largo plazo.
- Encaja con un inversionista value con horizonte largo.
Cómo armamos el ranking
Armamos este ranking con las transacciones que Panavanti S.A. observó en los últimos 24 meses y con los reportes de mercado del mismo periodo.
Para cada zona revisamos el rendimiento actual, la liquidez y la calidad del inquilino, y después la apreciación posible y la infraestructura en obra. Los datos salen de nuestro propio deal flow y de fuentes institucionales.
Los rendimientos cambian mucho según el activo concreto, cómo estructuras la compra y cómo administras después del cierre. Toma los rangos de esta guía como indicativos.
- El rendimiento neto (cap rate) lo calculamos sobre el NOI de propiedades estabilizadas.
- La apreciación histórica es la variación observada del precio por m², siempre comparando el mismo tipo de activo.
- Vacancia y liquidez las medimos por el tiempo típico de absorción y de rotación.
- Del inquilino pesamos su calidad crediticia y cuánto duran sus contratos.
- En infraestructura contamos los proyectos públicos y privados que están en obra.
¿Cap rate, cash-on-cash o IRR? Qué mide cada una
Cada métrica responde una pregunta distinta. Antes de comparar zonas, asegúrate de medir el rendimiento de la misma forma en todas.
El cap rate (tasa de capitalización) es el NOI anual dividido entre el precio de compra. Sirve para comparar rápido, pero ignora el financiamiento y la apreciación. En Panamá el cap rate típico cambia mucho según la zona y el tipo de activo, y por eso nunca te damos uno solo para toda la ciudad.
El cash-on-cash mide el flujo de caja anual sobre el capital que pusiste de tu bolsillo, así que refleja el apalancamiento. Con financiamiento el retorno sobre tu capital puede subir. El riesgo sube con él.
El IRR (tasa interna de retorno) captura el rendimiento total del periodo, con la apreciación y la venta al final. El IRR que logras depende de cuándo compras, de cómo administras y de las condiciones en que sales.
- El cap rate es el rendimiento inmediato, sin contar la deuda.
- El cash-on-cash es el retorno sobre el capital propio que invertiste.
- El IRR es el rendimiento total durante todo el periodo de inversión.
- El NOI es el ingreso operativo neto, ya descontados los gastos.
- El equity multiple te dice cuántas veces recuperas lo que invertiste.
¿Para quién es esta guía?
Escribimos esta guía para:
- Inversionistas que ya tienen el capital listo para bienes raíces.
- Profesionales y empresarios que quieren diversificar fuera de su país.
- Expatriados que evalúan residencia en Panamá junto con una propiedad de inversión.
- Family offices que comparan mercados latinoamericanos.
- Cualquiera que quiera flujo de alquiler en dólares.
Esta guía NO es para:
- Especuladores que buscan un flip rápido.
- Quien no tolera que un inmueble tarde meses en venderse.
- Quien espera cobrar un rendimiento fijo sin correr riesgo.
- Compradores que no piensan visitar Panamá al menos una vez.
Checklist de due diligence
Antes de cerrar cualquier compra en Panamá, revisa estos puntos con tu abogado y tu ingeniero:
Legal y título
- Pide un certificado del Registro Público con menos de 30 días de emitido.
- Confirma que la finca no tiene gravámenes, hipotecas ni embargos.
- Revisa que el uso de suelo permita lo que piensas hacer con la propiedad.
- Lee el reglamento de propiedad horizontal, si el inmueble es un PH.
Financiero
- Pide los estados financieros auditados de los últimos 3 años.
- Lee cada contrato de alquiler vigente y sus condiciones.
- Recalcula el NOI tú mismo con gastos operativos documentados.
- Proyecta escenarios de vacancia y corre una sensibilidad.
Físico y operativo
- Contrata una inspección física con un ingeniero certificado.
- Haz revisar los sistemas eléctrico, de plomería, de A/C y los elevadores.
- Verifica el certificado de ocupación y los permisos.
- Estudia la competencia y los comparables de la zona.
Siguiente paso
¿Quieres ver propiedades concretas en estas zonas?
En Panavanti estructuramos inversiones inmobiliarias en Panamá para quien busca un rendimiento que se pueda defender con números. Trabajamos pocos deals a la vez, cada uno con su análisis completo, desde nuestra oficina en Costa del Este.
Agenda una llamada con nosotros, Shai y Alexandro, para revisar tu perfil, tu presupuesto y tu objetivo. Después te mostramos propiedades concretas en la zona que mejor encaje.
Sobre estas cifras
- Las cifras salen de las fuentes que cita cada guía y de los listados y operaciones de Panavanti en Panamá.
- Los rangos son orientativos. El mismo tipo de activo cambia entre zonas y entre años.
- Esto es información. Antes de decidir, consulta con un abogado y un contador en Panamá.
Preguntas frecuentes
Agenda una llamada con Panavanti
Te mostramos propiedades en las zonas de mayor rendimiento que entren en tu presupuesto, con un análisis de mercado, comparables actualizados y acompañamiento hasta el cierre.
Ver inventarioGuías relacionadas
- inversión inmobiliaria en Panamá
- locales comerciales rentables
- Panamá vs Colombia: ¿dónde invertir?
- Rentabilidad de Airbnb en Panamá y qué permite la ley (2026)
- Cap rate en Panamá: cómo calcularlo y qué datos hay en 2026
¿Quieres ver qué hay en venta?
Si estás evaluando una inversión, mira las propiedades activas en Panamá, revisa cómo es el proceso de compra o escríbenos por WhatsApp.