Panamá vs Miami para invertir en bienes raíces
Panavanti S.A. escribió esta comparación desde Ciudad de Panamá para inversionistas con $200K–$500K para colocar, con cifras a enero de 2025. Mide qué hace tu capital en cada mercado y la pregunta del estilo de vida te la deja a ti.
La respuesta corta para inversionistas
Panamá rinde más con un presupuesto mediano porque puedes comprar sin deuda y los costos operativos son menores. El dueño extranjero tiene los mismos derechos de propiedad que un panameño. El rendimiento neto es de ~4–5% y la carga fiscal es baja. Le sirve a quien quiere diversificar y cobrar ingresos estables en USD, con una compra que puede contar para la residencia.
Miami pide más capital de entrada y a cambio da liquidez y crecimiento de precios a largo plazo, más un sistema legal que resuelve disputas rápido. Los precios nominales subieron cerca de 113% en la última década (índice Case-Shiller). La otra cara son las oscilaciones del ciclo, los seguros caros por huracanes y que comprar propiedad no da residencia.
¿Por qué Panamá?
- • Entras con $200K–$300K.
- • Los impuestos son territoriales y las tasas son bajas.
- • La compra puede apoyar una solicitud de Visa de Naciones Amigas.
- • Buscas preservar capital y cobrar un alquiler estable.
- • El capital de la región usa Panamá como refugio.
¿Por qué Miami?
- • La ganancia está en la apreciación del precio.
- • Puedes vender rápido cuando lo necesites.
- • Los bancos prestan a extranjeros hasta 70–75% LTV.
- • El historial de precios es largo y público.
- • Los inversionistas institucionales operan en el mismo mercado que tú.
Panamá vs Miami en una sola tabla
| Factor | Panamá | Miami |
|---|---|---|
| Moneda | Dólar estadounidense (USD) | Dólar estadounidense (USD) |
| Precio entrada (condo 2BR) | $200,000 – $300,000 | $500,000 – $800,000+ |
| Precio por m² (apartamentos residenciales, zona prime) | $1,500 – $2,700/m² | $4,000 – $6,000/m² |
| Rendimiento bruto promedio | ~7–8% | ~6–7% |
| Rendimiento neto estimado | ~4–5% | ~3–4% |
| Impuesto predial anual | 0.5–1% (exenciones 5–15 años disponibles) | ~1.5–2.0% (sin exenciones para inversionistas) |
| Impuesto ganancia de capital | 10% (3% retenido en venta) | 0-20% federal según ingreso (FIRPTA retiene 15%) |
| Financiamiento a extranjeros | 50–60% LTV, ~8–9% tasa | 70–75% LTV, ~6–8% tasa |
| Costos de cierre (compra) | ~3–4% | ~1–2% (comprador) |
| Tiempo de venta típico | 6–12 meses | ~3–4 meses |
| Residencia por inversión | Sí ($200K+, vía de 2 años a la permanente) | No (EB-5 requiere inversión empresarial) |
| Riesgo climático | Bajo (fuera del cinturón de huracanes) | Alto (huracanes, inundaciones, seguros costosos) |
| Apreciación histórica (10 años) | Moderada (~2–5% anual) | Fuerte (~113% nominal, índice Case-Shiller) |
¿Qué ganas y qué arriesgas en Panamá?
Dónde gana Panamá
- ✓Un apartamento de calidad cuesta $200K–$300K en Ciudad de Panamá y $500K+ en Miami.
- ✓Panamá usa el dólar, así que no hay riesgo cambiario ni en el alquiler ni en la reventa.
- ✓El impuesto predial es 0.5–1%, con exenciones disponibles, y solo tributa la renta generada en Panamá.
- ✓Una compra de $200K+ abre la vía de la Visa de Naciones Amigas a la residencia permanente (primero un permiso provisional de 2 años).
- ✓Panamá está fuera del cinturón de huracanes, así que el seguro cuesta menos.
- ✓Mantenimiento y administración suelen costar menos que en Miami.
Riesgos
- ⚠Una venta puede tomar 6–12+ meses porque hay menos compradores.
- ⚠No hay un MLS centralizado, así que los listados están dispersos y la due diligence toma más tiempo.
- ⚠Algunos segmentos de apartamentos pasan por periodos de sobreoferta.
- ⚠Los bancos prestan a extranjeros máximo 50–60% LTV, a tasas de ~8–9%.
- ⚠La economía depende del Canal, junto con la logística y la banca.
- ⚠Un desalojo o una disputa puede tardar meses en resolverse.
¿Qué ganas y qué arriesgas en Miami?
Dónde gana Miami
- ✓Una propiedad se vende en ~3–4 meses en promedio, porque hay muchos compradores.
- ✓Los precios nominales subieron cerca de 113% en la última década, según el índice Case-Shiller de Miami, uno de los más fuertes del país.
- ✓Un extranjero consigue hasta 70–75% LTV a tasas competitivas.
- ✓Florida no cobra impuesto estatal sobre tus ingresos por alquiler.
- ✓Un desalojo toma semanas y no hay control de alquileres.
- ✓El MLS hace transparente el mercado, y decides con datos en la mano.
Riesgos
- ⚠Un activo de calidad necesita $500K+, y eso deja fuera a muchos compradores.
- ⚠Los precios van en ciclos de auge y caída, como el crash de ~40% en 2008.
- ⚠La exposición a huracanes encarece el seguro, y las primas siguen subiendo.
- ⚠El impuesto predial es ~1.5–2% al año, sin exenciones para inversionistas.
- ⚠Comprar propiedad no te da ningún estatus migratorio.
- ⚠Los herederos de un dueño extranjero enfrentan el impuesto de sucesión de EE.UU., con una exención de solo $60K.
¿Qué cambia para un inversionista extranjero?
Capital de entrada
Un apartamento de 2 recámaras de calidad cuesta ~$200K–$300K en Panamá y ~$500K–$800K+ en Miami.
Con $300K en efectivo puedes comprar de contado en Panamá, o dar ~25-30% de abono inicial en una propiedad de ~$1M en Miami y financiar el resto.
Marco legal
En los dos países el extranjero tiene los mismos derechos de propiedad que un ciudadano. Panamá solo restringe la tierra a menos de 10km de la frontera.
En EE.UU. los procesos legales son más rápidos y el MLS te muestra todo el mercado. En Panamá cierras ante notario con tu abogado presente.
Estrategia de salida
En Miami sales en ~3–4 meses a precio de mercado. Vender cuesta ~6–7%.
En Panamá, presupuesta 6–12 meses para vender y prepárate para dar un descuento si tienes prisa. Los costos totales de venta son de ~5–8%.
¿Cuál conviene según tu perfil?
Panamá es para ti si...
- • Tienes $200K–$500K y quieres comprar sin hipoteca
- • Quieres una carga fiscal baja y tributación territorial
- • Quieres una opción de residencia "Plan B"
- • Buscas un alquiler estable en USD con menos vaivenes de precio
- • Piensas mantener la propiedad 5–10+ años
- • Quieres parte de tu dinero fuera de los mercados de EE.UU.
- • Aceptas vender más lento a cambio de pagar menos impuestos
Miami es para ti si...
- • Tienes $500K+ y sabes usar el financiamiento bancario
- • Te importa más la apreciación que el rendimiento
- • Necesitas poder vender rápido
- • Quieres un mercado con datos públicos y compradores institucionales
- • Ya declaras impuestos en EE.UU. (ciudadanos y residentes)
- • Aguantas una caída del ciclo a cambio de más ganancia a largo plazo
- • Tienes una planificación patrimonial para el impuesto de sucesión de EE.UU.
Preguntas frecuentes
Sobre estas cifras
- Las cifras salen de las fuentes que cita cada guía y de los listados y operaciones de Panavanti en Panamá.
- Los rangos son orientativos. El mismo tipo de activo cambia entre zonas y entre años.
- Esto es información. Antes de decidir, consulta con un abogado y un contador en Panamá.
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Panavanti S.A. es una empresa de corretaje de bienes raíces con oficina en Costa del Este, Ciudad de Panamá. Alexandro Carnevali y Shai Bar-Ziv trabajan con inversionistas internacionales en apartamentos y locales comerciales. Cuéntanos tu presupuesto y tu horizonte, y te respondemos con las propiedades que encajan.