Rentabilidad de Airbnb en Panamá y el ROI real que permite la Ley 80 de 2012 (2026)
Actualizado: 2026-07-28
Esta guía es para quien piensa comprar un apartamento en Panamá para alquilarlo por Airbnb y quiere saber cuánto rinde de verdad. La respuesta empieza por la ley. Dentro del distrito de Panamá, la Ley 80 de 2012 prohíbe alquilar un apartamento residencial por menos de 45 días sin un permiso de alojamiento público turístico de la Autoridad de Turismo de Panamá (ATP). Saltarse esa regla es el error más caro que vemos en inversionistas extranjeros que llegan buscando flujo de caja de corto plazo.
La actualizamos al tercer trimestre de 2026. Explica qué dice la Ley 80 y dónde sí es legal el alquiler de corta estancia. Después compara el ROI del alquiler a largo plazo con el del corto plazo y repasa los impuestos. Es información general. Antes de firmar una promesa de compraventa, revisa tu caso con un abogado idóneo y un contador autorizado en Panamá.
Al tercer trimestre de 2026, la Ley 80 de 2012 prohíbe en el distrito de Panamá los alquileres de menos de 45 días sin un permiso de alojamiento público turístico de la ATP, con multas de US$5,000 a US$50,000.
En cinco puntos
- En el distrito de Panamá, la Ley 80 de 2012 prohíbe los alquileres de menos de 45 días en inmuebles residenciales sin un permiso de alojamiento público turístico de la ATP.
- La ATP impone las multas por operar un Airbnb sin permiso en la Ciudad de Panamá. RG Business & Property Law Firm las sitúa entre US$5,000 y US$50,000.
- Fuera del distrito de Panamá, en Coronado y otras zonas de playa, el alquiler corto suele estar permitido. El reglamento de propiedad horizontal del edificio y algunos municipios, como Boquete, pueden restringirlo igual.
- Un apartamento alquilado a largo plazo en zonas prime de la Ciudad de Panamá rinde cerca de 5% a 8% bruto al año, según datos de mercado de 2026, sin el riesgo regulatorio del corto plazo.
- El alojamiento turístico paga ITBMS del 10% en vez del 7% general. La renta neta, sea corta o larga la estadía, paga impuesto sobre la renta en Panamá.
¿Es legal operar un Airbnb en la Ciudad de Panamá?
No, salvo que tengas permiso de la ATP. Alquilar un apartamento en la Ciudad de Panamá por menos de 45 días sin esa autorización es, en principio, ilegal. La Ley 80 de 2012 reserva el alojamiento de corta estancia a los establecimientos que la ATP autoriza como alojamiento público turístico. Cualquier alquiler de un inmueble residencial por debajo de ese umbral de 45 días dentro del distrito de Panamá cuenta como hospedaje y necesita ese permiso.
La Autoridad de Turismo de Panamá (ATP) otorga ese permiso y sanciona a quien opera sin él. RG Business & Property Law Firm sitúa las multas entre US$5,000 y US$50,000. La fiscalización ha sido irregular. Que muchos anuncios sigan activos en Airbnb no vuelve legal la práctica, y el riesgo lo carga el propietario.
La norma existe para proteger a la hotelería formal y la seguridad de quienes viven en los edificios. Si compras un apartamento en la ciudad contando solo con Airbnb, partes de una premisa equivocada. Lee primero nuestra guía de inversión en Panamá 2025 y el marco para inversionistas extranjeros, y define la estrategia de renta después.
Dónde el alquiler de corta estancia es legal y dónde no
Fuera del distrito de Panamá suele ser legal. Dentro, solo en el Casco Antiguo con registro ante la ATP o en un edificio con uso turístico autorizado. La tabla, vigente al tercer trimestre de 2026, cubre la capa legal. El reglamento del edificio es otra capa y se revisa aparte.
| Ubicación | Alquiler < 45 días | Base / condición |
|---|---|---|
| Apartamento residencial en el distrito de Panamá | Restringido | La Ley 80 de 2012 exige permiso de alojamiento público turístico de la ATP |
| Casco Antiguo (San Felipe) | Permitido con registro | Zona turística designada, con registro ante la ATP |
| Aparthotel / edificio con uso turístico autorizado | Permitido | El inmueble está inscrito como alojamiento público turístico |
| Zonas de playa fuera del distrito de Panamá (p. ej. Coronado) | Generalmente permitido | La Ley 80 aplica al distrito de Panamá. Revisa el reglamento de PH |
| Boquete y otros municipios con reglas propias | Depende del municipio | Acuerdos municipales pueden imponer restricciones similares |
Aun donde la ley lo permite, el reglamento de propiedad horizontal o la junta de propietarios puede prohibir el alquiler corto dentro del edificio. Confirma las dos capas antes de firmar, la ley del lugar y el reglamento del edificio.
¿Rinde más el Airbnb que el alquiler a largo plazo?
Para la mayoría de los inversionistas en la Ciudad de Panamá, no. El ROI más sólido, y sin riesgo regulatorio, sale del alquiler a largo plazo. Un apartamento bien ubicado en zonas prime rinde en bruto cerca de 5% a 8% al año según datos de mercado de 2026, antes de mantenimiento, administración e impuestos.
El corto plazo luce mejor por noche. En Punta Pacífica, por ejemplo, la tarifa de referencia fue de US$115 a US$170 por noche en el primer semestre de 2026, según el portal TheLatinvestor. A ese ingreso bruto hay que restarle comisiones de plataforma, limpieza, servicios y gestión, y la ocupación no es fija. Punta Pacífica y Costa del Este están además entre las zonas con más anuncios, y esa saturación presiona la tarifa y la ocupación.
Súmale el riesgo legal dentro del distrito de Panamá y el costo de tenencia. En una torre frente al mar la cuota de mantenimiento anual puede ser varias veces la de un edificio en un barrio más barato, y eso se come el rendimiento neto. Por eso muchos inversionistas destinan el apartamento al alquiler residencial a largo plazo en Costa del Este (/zonas/costa-del-este) o Punta Pacífica (/zonas/punta-pacifica) y dejan el corto plazo para propiedades donde es plenamente legal.
Cifras de referencia del mercado y la ley (Q3 2026)
Las cifras legales salen de fuentes oficiales, como el texto de la ley en el sitio de la ATP, y de firmas de abogados panameñas. Las de mercado, de portales inmobiliarios con datos de 2026. Las fuentes están listadas al final de esta guía.
| Estadía mínima sin permiso turístico (distrito de Panamá) | 45 días (Ley 80 de 2012) |
|---|---|
| Multa por alquiler corto ilegal | US$5,000 a US$50,000 (fuentes legales, Q3 2026) |
| Rendimiento bruto alquiler largo plazo, zonas prime | ~5% a 8% (fuentes de mercado, 2026) |
| Tarifa por noche de referencia, Punta Pacífica | US$115 a US$170 (fuentes de mercado, 1er sem. 2026) |
| ITBMS sobre alojamiento turístico | 10% (Ley 8 de 2010) |
| ITBMS general | 7% |
Ventajas y riesgos del alquiler de corto plazo en Panamá
- ✓ Donde operar es legal, la tarifa por noche puede superar lo que deja un alquiler mensual.
- ✓ Puedes bloquear fechas y usar el apartamento tú mismo en temporada.
- ✓ En el Casco Antiguo y en los destinos de playa la demanda turística existe de verdad.
- ✓ Un apartamento bien ubicado, con vista y amenidades, se distingue del resto de la oferta.
- ✗ Si operas sin permiso de la ATP en el distrito de Panamá, te expones a multas de US$5,000 a US$50,000.
- ✗ El ingreso sube y baja con la ocupación, la temporada y la cantidad de anuncios que compiten con el tuyo.
- ✗ Los costos operativos son altos. Comisiones de plataforma, limpieza, servicios y gestión se comen parte del ingreso, y en una torre de lujo el mantenimiento sube más.
- ✗ El reglamento del edificio o la junta de propietarios puede prohibir el alquiler corto aunque la ley lo permita.
Impuestos que paga un Airbnb
Un Airbnb legal paga ITBMS del 10%, la tasa del alojamiento público turístico que fijó la Ley 8 de 2010. La Dirección General de Ingresos aplica 7% a la mayoría de bienes y servicios, y el 10% del hospedaje es una tasa especial. Quien opera corta estancia con permiso factura y remite ese impuesto, a diferencia de quien alquila a largo plazo con un contrato residencial ordinario.
Sea corta o larga la estadía, la renta neta de alquilar un inmueble en Panamá paga impuesto sobre la renta y se declara. La tarifa, las deducciones y las exenciones que te tocan dependen de tu situación como contribuyente. Pídele a un contador autorizado en Panamá que corra el ROI neto con tu caso antes de comprar.
Está en discusión el Anteproyecto de Ley 35 de 2025, una propuesta para regular el alquiler de corta estancia en todo el país. Busca formalizar los miles de alquileres que hoy operan sin respaldo legal y fijarles obligaciones tributarias y de seguridad. El gremio hotelero (Apatel) ha propuesto incluso subir el ITBMS del alojamiento corto. Al tercer trimestre de 2026 sigue siendo un proyecto en debate. No está aprobado y no cambia lo que exige la Ley 80.
Cómo comprar para alquilar dentro de la ley
Decide la estrategia antes de comprar. Si quieres corto plazo, busca donde sea legal (el Casco Antiguo con registro ante la ATP, un aparthotel o edificio con uso turístico autorizado, o una playa fuera del distrito de Panamá) y confirma que el reglamento del edificio lo permita. Si quieres un flujo estable con menos riesgo, el alquiler residencial a largo plazo en una zona de demanda sostenida es la vía más predecible.
Antes de cerrar, pide el título en el Registro Público y revisa si hay gravámenes. Lee el reglamento de propiedad horizontal y pregunta la cuota de mantenimiento real, porque pega directo en el rendimiento neto. Un corredor que trabaja el inventario local y un abogado idóneo reducen el riesgo de comprar un apartamento cuya tesis de renta es ilegal donde está.
Si también buscas residencia por inversión, lee nuestra guía de la visa de inversionista calificado por bienes raíces y el ranking de zonas de alto rendimiento. Después contrasta las cifras con el inventario de Panavanti en Costa del Este y Punta Pacífica antes de comprometer capital.
Este contenido es informativo y no constituye asesoría legal, fiscal ni migratoria. Verifica los requisitos vigentes con un abogado idóneo en Panamá antes de tomar decisiones.
Fuentes
- www.atp.gob.pa — Texto oficial de la Ley 80 de 2012 publicado por la Autoridad de Turismo de Panamá (ATP), que regula el alojamiento público turístico y atribuye a la ATP la competencia de autorizar y sancionar. (consultado 2026-07-28)
- www.sucre.net — La Ley 80 de 2012 prohíbe en el distrito de Panamá los alquileres de menos de 45 días salvo que se cuente con un permiso de alojamiento público turístico de la ATP (análisis de la firma Sucre Arias Reyes). (consultado 2026-07-28)
- www.rglawfirmpa.com — Las multas por operar alquileres de corta estancia sin permiso oscilan entre US$5,000 y US$50,000 y las impone la ATP; existen rutas legales de alojamiento turístico (RG Business & Property Law Firm). (consultado 2026-07-28)
- estrategaadvisors.com — Alquilar una propiedad en Airbnb por menos de 45 días dentro de la Ciudad de Panamá puede ser ilegal bajo la Ley 80 de 2012; el ámbito de la prohibición es el distrito de Panamá (Estratega Advisors). (consultado 2026-07-28)
- abogadosinmobiliariospty.com — Fuera del distrito de Panamá los alquileres de corta estancia generalmente están permitidos, aunque reglamentos de propiedad horizontal, juntas y algunos municipios pueden restringirlos; el Casco Antiguo (San Felipe) es zona turística. (consultado 2026-07-28)
- dgi.mef.gob.pa — La Dirección General de Ingresos establece la tasa general del ITBMS en 7%, con tasas especiales para determinados servicios. (consultado 2026-07-28)
- www.pkf-central-america.com — El servicio de alojamiento u hospedaje público turístico causa ITBMS a la tasa del 10% (Ley 8 de 2010), superior a la tasa general del 7% (PKF Panamá). (consultado 2026-07-28)
- thelatinvestor.com — Datos de mercado 2026 sobre tarifas por noche, ocupación y saturación del alquiler de corto plazo en la Ciudad de Panamá (Punta Pacífica US$115-170/noche; saturación en zonas premium). (consultado 2026-07-28)
- thelatinvestor.com — Datos de mercado 2026 sobre rendimientos brutos del alquiler a largo plazo de apartamentos en la Ciudad de Panamá (rango aproximado de 5% a 8% en zonas prime). (consultado 2026-07-28)
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