Hipoteca para extranjeros en Panamá, lo que te piden los bancos en 2026

¿Puedes obtener una hipoteca en Panamá siendo extranjero?

Sí. Los bancos panameños dan préstamos hipotecarios a extranjeros, también a los no residentes, siempre que demuestres ingresos y capacidad de pago. Lo que cambia frente a un cliente local son las condiciones. Al no residente le piden un enganche más alto y más documentación. La tasa suele ser un poco mayor, porque el banco ve menos de tu historial crediticio.

Entre los bancos que prestan a compradores extranjeros para vivienda residencial están Banco General, Banistmo, BAC, Scotiabank y Davibank, que publica en su propio sitio un producto específico para hipotecas de no residentes. Otros corredores también mencionan a la Caja de Ahorros y La Hipotecaria para este perfil, aunque no encontramos esa política publicada en el sitio de ninguno de los dos bancos. No todos los bancos aplican los mismos criterios. Cotiza con varios o apóyate en un corredor hipotecario que sepa qué perfil de cliente extranjero acepta cada banco.

Antes de pedir una cotización, define si vas a vivir en la propiedad o si es una inversión. Muchos extranjeros compran para alquilar o por la plusvalía en zonas como Costa del Este (/zonas/costa-del-este) o Punta Pacífica (/zonas/punta-pacifica). Esa diferencia entre vivienda principal e inmueble de inversión decide si te aplica el interés preferencial o si pagas el FECI, y los dos se explican más abajo.

Financiamiento a un residente y a un extranjero no residente

Estas son las condiciones típicas de la banca panameña al tercer trimestre de 2026. Cada banco fija sus propios criterios, así que confírmalas caso por caso.

El interés preferencial exige que la vivienda sea tu residencia principal. Una compra de inversión no califica aunque el precio sea menor a B/.120,000.

¿Qué enganche, tasa y plazo puedes esperar?

El enganche es lo que más pesa si no eres residente. Como el banco financia solo 60–70% del valor, tienes que poner entre 30% y 40% del precio en efectivo, y algunos bancos piden 40% o más según tu perfil (práctica bancaria al Q2 2026). En una propiedad de US$300,000 eso son entre US$90,000 y US$120,000 de enganche, sin contar los costos de cierre.

La tasa parte de una referencia oficial. La Superintendencia de Bancos publica una tasa de referencia del mercado hipotecario residencial de 6.50%, vigente desde octubre de 2025, y esa cifra es la base del régimen de interés preferencial. A ti, como comprador extranjero no residente, te van a cotizar en torno a 6.5%–8% a inicios de 2026. Es algo más que a un residente, porque el banco sabe menos de tu historial.

El plazo llega hasta 30 años en los principales bancos, con una condición de edad. Es común que el plazo del préstamo más la edad del deudor no pueda pasar de 75 años. Si tienes 55 años, por ejemplo, difícilmente te den 30 años de plazo. El banco acorta la amortización para no pasar ese tope y la cuota mensual sube.

¿Por qué el interés preferencial y el FECI casi nunca ayudan a una compra de inversión?

El interés preferencial es un subsidio del Estado que abarata la cuota de la vivienda de clase media, y por eso casi nunca alcanza a la compra de un extranjero. La Ley 468 de 2025 (que subrogó la Ley 3 de 1985) lo reservó para viviendas nuevas de uso principal con precio de compra de hasta B/.120,000. El Estado subsidia hasta un máximo del 85% de la tasa que aplique el banco. La Ley 481 de 2025 modificó ese marco y extendió a 7 años la vigencia del subsidio para el tramo de B/.80,000.01 a B/.120,000. Quedan fuera los inmuebles de precio superior, los comerciales, las segundas viviendas y quien ya recibió el beneficio antes.

Por ese diseño, casi todas las compras de un extranjero quedan fuera del interés preferencial, porque superan ese precio, son para alquilar o son una segunda residencia. Se financian a tasa de mercado. Pregunta a tu banco si tu caso califica antes de contar con el subsidio.

El FECI (Fondo Especial de Compensación de Intereses) hace lo contrario y encarece el préstamo. Lo creó la Ley 4 de 1994 y lo administra la Superintendencia de Bancos. Suma una sobretasa de 1% anual al saldo de los préstamos personales y comerciales mayores a B/.5,000. Los préstamos para comprar la vivienda principal están exentos. Si la propiedad va a ser tu residencia principal, el crédito no paga FECI. Si es una segunda vivienda o un inmueble de inversión, el 1% se suma a los intereses. Un extranjero que compra su residencia principal también queda exento, porque la exención depende del destino del préstamo.

Ocho cifras del financiamiento (Q3 2026)

Cifras de la práctica bancaria y de la Superintendencia de Bancos al tercer trimestre de 2026. Verifica montos y tasas con cada banco antes de comprometerte.

¿Qué documentos te piden?

Como no residente, el banco te pide el pasaporte vigente con los movimientos migratorios y dos cartas de referencia bancaria de tu país de origen, porque debe reconstruir un historial que no está en Panamá. Después vienen la comprobación de ingresos apostillada, los estados de cuenta y las declaraciones de impuestos. A veces suman una carta del empleador o un reporte de crédito internacional.

Con el expediente completo, el comité de crédito evalúa tu capacidad de pago y el origen de los fondos. El análisis toma un par de semanas en los casos simples y más de un mes en los complejos, según el banco. Entrega la documentación traducida y apostillada desde el inicio, porque las idas y vueltas por un papel faltante son lo que más retrasa una aprobación.

Si tu meta de fondo es migratoria, ten en cuenta que financiar la compra reduce el capital que inviertes de tu bolsillo, y eso puede pesar en programas como la visa de inversionista calificado. Revisa nuestra guía de la visa de inversionista calificado por bienes raíces y confirma con tu abogado cómo se cuenta una compra con hipoteca.

¿Te conviene financiar con un banco panameño?

¿Qué revisar antes de firmar?

Compara ofertas de al menos dos o tres bancos antes de comprometerte. El enganche, la tasa, el plazo y los seguros asociados cambian de un banco a otro lo suficiente para mover la cuota. Pide siempre la tabla de amortización y confirma si la tasa es fija o revisable, porque una tasa variable sube cuando sube el costo de fondos del banco.

Verifica también el título del inmueble en el Registro Público y que esté libre de gravamen, porque el banco no desembolsa hasta que el título esté limpio. Un abogado idóneo y un corredor de bienes raíces que conoce el inventario local, como nosotros en Panavanti, bajan el riesgo de que un problema registral frene la operación. Para el entorno legal y fiscal completo, revisa nuestra guía para inversionistas extranjeros en Panamá.

Fuentes

• kpmg.com — La Ley 468 de 2025 subroga la Ley 3 de 1985: el Estado subsidia hasta el 85% de la tasa del banco para viviendas nuevas de hasta B/.120,000 usadas como vivienda principal, con exclusión de inmuebles comerciales y segundas viviendas. (consultado 2026-08-04)
• kpmg.com — La Ley 481 de 2025 modifica la Ley 468 de 2025 y extiende a 7 años la vigencia del subsidio para el tramo de viviendas de B/.80,000.01 a B/.120,000. (consultado 2026-08-04)
• www.superbancos.gob.pa — El FECI, creado por la Ley 4 de 1994 y administrado por la Superintendencia de Bancos, aplica una sobretasa anual de 1% al saldo de préstamos personales y comerciales mayores a B/.5,000, y exceptúa los préstamos destinados a la compra de vivienda principal. (consultado 2026-08-04)
• www.sucre.net — Confirmación de firma legal panameña (Sucre Arias Reyes) de la sobretasa FECI de 1% anual sobre préstamos personales y comerciales mayores a B/.5,000 y de la exención para préstamos de vivienda principal, evaluada por destino del préstamo. (consultado 2026-08-04)
• www.superbancos.gob.pa — La tasa de referencia del mercado hipotecario residencial publicada por la Superintendencia de Bancos de Panamá, base para el régimen de interés preferencial (6.50% vigente desde octubre de 2025). (consultado 2026-08-04)
• thelatinvestor.com — Práctica bancaria 2026 para extranjeros no residentes: financiamiento típico de 60–70% del valor (enganche de 30–40%), tasas de mercado en torno a 6.5%–8%, bancos que prestan (Banco General, Banistmo, BAC, Scotiabank) y documentación adicional apostillada. (consultado 2026-08-04)
• www.bgeneral.com — Plazos de préstamo hipotecario de hasta 30 años en el sistema bancario panameño según la edad del cliente. (consultado 2026-08-04)
• www.davibank.pa — Regla común en la banca panameña de que el plazo del préstamo sumado a la edad del deudor no exceda los 75 años. (consultado 2026-08-04)