Cómo verificar precios de inmuebles en Panamá antes de hacer una oferta (2026)
Actualizado: 2026-10-08
Para verificar un precio en Panamá, compara el precio pedido con lo que piden inmuebles de la misma clase de activo en la misma zona, con el alquiler que el inmueble puede cobrar y con los registros oficiales del Registro Público, la DGI y la ANATI. Casi todos los datos públicos de precios residenciales del país son precios de lista. Ninguno de los que revisamos para esta guía publica a cuánto se cerró una venta.
Los datos de esta guía se consultaron el 8 de octubre de 2026. Empezamos por lo que mide cada fuente, seguimos con el rendimiento y el precio por metro cuadrado, y terminamos en el folio, el valor catastral y el paz y salvo de la finca. Es información general. El estudio de título y la revisión fiscal le corresponden a un abogado idóneo en Panamá.
Según la edición de octubre de 2026 de Global Property Guide, el rendimiento bruto de alquiler en Panamá es de 7.40% de promedio y de 7.66% en apartamentos de la Ciudad de Panamá, calculado con rentas pedidas y precios de lista de Compreoalquile.
Lo que debes saber
- Los precios de Encuentra24 y de otros portales son precios pedidos por el vendedor. El 8 de octubre de 2026, la categoría de apartamentos en venta de Encuentra24 mostraba más de 31,700 anuncios en Panamá, y ninguno dice a cuánto se cerró la venta.
- Global Property Guide calcula un rendimiento bruto promedio de 7.40% para Panamá y de 7.66% para apartamentos de la Ciudad de Panamá en su edición de octubre de 2026, con rentas y precios de lista de Compreoalquile. El mismo sitio estima que el rendimiento neto suele ser de 1.5 a 2 puntos menor.
- Global Property Guide da US$2,745 por m2 para apartamentos de mercado primario en la Ciudad de Panamá en el segundo trimestre de 2026. Esa cifra no sirve para valorar un apartamento usado, un local comercial o un terreno.
- En el inventario activo de Panavanti al 7 de octubre de 2026, la mediana residencial de Costa del Este es US$949,000 (n=5) y la comercial US$7.39 millones (n=4). Un promedio que mezcle las dos no describe ningún inmueble real.
- El certificado de propiedad del Registro Público identifica al dueño, la finca y los gravámenes inscritos. Si el vendedor no coincide con el titular del folio, la operación no debería seguir.
- La DGI exige el paz y salvo de la finca para traspasar un inmueble, y el impuesto de inmueble se calcula sobre el valor catastral que asigna la ANATI. Ese valor es una base fiscal.
¿Qué mide cada fuente de precios en Panamá?
Cada fuente pública de precios en Panamá mide algo distinto, y la mayoría mide lo que pide el vendedor. Los portales de clasificados, como Encuentra24 y Compreoalquile, publican el precio que fija el anunciante. En Encuentra24 cada ficha de apartamento trae el precio y los metros cuadrados, y la mayoría también la cuota de mantenimiento mensual. Son datos útiles para comparar, pero ninguno es el precio que quedó en la escritura.
Global Property Guide toma las rentas pedidas y los precios de lista de Compreoalquile, calcula medianas para apartamentos de 1 a 3 recámaras y actualiza la serie dos veces al año. Su edición de octubre de 2026 (la página la rotula 'Q4, 2026') da un rendimiento bruto promedio de 7.40% para el país, frente a 6.94% en el segundo trimestre de 2026. Para el precio por metro cuadrado usa otra fuente, Properstar, y solo cubre apartamentos de mercado primario en la Ciudad de Panamá.
Las oficinas y las galeras industriales tienen su propia referencia. Newmark Central America reportó al segundo trimestre de 2026 una disponibilidad de oficinas de 23.70% en la Ciudad de Panamá, sobre un inventario de 1,833,260 m2 y con renta promedio de US$16.65 por m2 al mes. En el mercado industrial la disponibilidad bajó de 8.07% a 6.01%. Con esas cifras se juzga una oficina, y con los rendimientos residenciales se juzga un apartamento. Cruzarlas no dice nada.
El inventario de Panavanti también es de precios pedidos: son los precios de lista de nuestras propiedades activas, agrupados por zona y clase de activo. Si quieres una segunda base de datos de pago, TheLatinvestor vende un paquete de informes en PDF sobre Panamá (pago único de US$19 a US$49 en octubre de 2026), y sus dos opciones más caras incluyen un informe de precios, rentas y rendimientos de 2026 basado, según la empresa, en más de 2,400 propiedades que estuvieron en el mercado. Por eso también se lee como dato de oferta.
Fuentes de precio y lo que miden (octubre de 2026)
Antes de usar un número, identifica de qué fuente viene y qué mide. Todos los datos se consultaron el 8 de octubre de 2026.
| Fuente | Qué mide | Dato reciente | Límite |
|---|---|---|---|
| Encuentra24 (portal) | Precio pedido y m2 de cada anuncio; la mayoría también muestra la cuota de mantenimiento | Más de 31,700 anuncios en la categoría de apartamentos en venta (8 oct. 2026) | No muestra el precio de cierre |
| Global Property Guide, rendimientos | Medianas de renta pedida y precio de lista de Compreoalquile, apartamentos de 1 a 3 recámaras | 7.40% bruto en el país y 7.66% en la Ciudad de Panamá (edición oct. 2026) | Cifra bruta, el neto suele ser 1.5 a 2 puntos menor |
| Global Property Guide, precio por m2 | Promedio por m2 de apartamentos de mercado primario, con datos de Properstar | US$2,745 por m2 en la Ciudad de Panamá (segundo trim. 2026) | No mide usados, locales ni terrenos |
| Newmark Central America | Disponibilidad y renta de oficinas e industrial | Oficinas con 23.70% disponible y US$16.65 por m2 al mes (segundo trim. 2026) | No cubre vivienda |
| Inventario activo de Panavanti | Precios de lista por zona y clase de activo | Costa del Este residencial, mediana US$949,000 con n=5 (7 oct. 2026) | Muestras pequeñas de precios pedidos |
| Registro Público | Titular, finca, gravámenes e historial de asientos del folio | Consulta de folios en la Oficina Virtual 2026 | No es un índice de precios |
| DGI y ANATI | Valor catastral y saldo del impuesto de inmueble | Paz y salvo de finca exigido para el traspaso | El valor catastral es una base fiscal |
Ninguna fila de esta tabla es un precio de cierre. Úsalas juntas y verifica cada número en su fuente antes de ofertar.
¿Cómo verificar el alquiler y el rendimiento antes de ofertar?
Calcula el rendimiento bruto con la renta que de verdad se cobra y compáralo con la mediana de la zona para el mismo número de recámaras. La fórmula es la de Global Property Guide: renta mensual por 12, dividida entre el precio, por 100. Un apartamento de 2 recámaras de US$370,000 alquilado en US$2,100 al mes rinde 6.81% bruto. Esos tres números son las medianas de Global Property Guide para 'East Coast', que leemos como Costa del Este (/zonas/costa-del-este), en la edición de octubre de 2026.
Si el inmueble ya está alquilado, pide el contrato vigente y los recibos de los últimos meses. Después resta los costos que el rendimiento bruto deja fuera. Global Property Guide aclara que sus cifras son antes de impuestos, reparaciones, comisiones y otros costos, y que el neto suele quedar entre 1.5 y 2 puntos por debajo. La cuota de mantenimiento, cuando aparece en la ficha de Encuentra24, es uno de esos costos. Para pasar del bruto al neto con todos los gastos, usa nuestra guía de cap rate en Panamá.
Compara siempre el mismo tamaño en la misma zona. En la edición de octubre de 2026, el apartamento de 2 recámaras rinde 6.81% en Costa del Este y 8.00% en Avenida Balboa (/zonas/avenida-balboa). Si te ofrecen un 10% en una zona cuya mediana ronda el 7%, pregunta de dónde sale esa renta y pide el contrato que la respalda.
Medianas de referencia para apartamentos de 2 recámaras (edición de octubre de 2026)
Medianas de Global Property Guide con precios de lista y rentas pedidas de Compreoalquile, antes de gastos. La fuente publica estos nombres en inglés sin definirlos. Los leemos como traducción literal: 'East Coast' como Costa del Este, 'Pacific Point' como Punta Pacífica y 'Balboa Avenue' como Avenida Balboa.
| Zona | Precio de lista mediano | Renta mensual mediana | Rendimiento bruto |
|---|---|---|---|
| Costa del Este ('East Coast') | US$370,000 | US$2,100 | 6.81% |
| Punta Pacífica ('Pacific Point') | US$460,000 | US$2,750 | 7.17% |
| Avenida Balboa ('Balboa Avenue') | US$345,000 | US$2,300 | 8.00% |
| Coco del Mar | US$320,000 | US$2,100 | 7.88% |
| San Francisco | US$215,000 | US$1,400 | 7.81% |
| El Cangrejo | US$223,100 | US$1,450 | 7.80% |
| Ciudad de Panamá, todas las zonas | US$245,000 | US$1,600 | 7.84% |
Con todos los tamaños, el promedio de apartamentos de la Ciudad de Panamá es 7.66% bruto en la misma edición. Fuente: Global Property Guide, consultado el 8 de octubre de 2026.
¿Cómo comparar el precio por metro cuadrado sin mezclar activos?
El precio por metro cuadrado solo es comparable entre inmuebles de la misma clase de activo, en la misma zona y en la misma etapa, nuevo o usado. Global Property Guide calcula un promedio de US$2,745 por m2 para apartamentos de mercado primario en la Ciudad de Panamá en el segundo trimestre de 2026, 11.0% más que un año antes, con datos de Properstar. Es una referencia de apartamentos nuevos y no dice nada sobre un local, una oficina o un lote.
Dentro de una misma clase la dispersión ya es grande. El 8 de octubre de 2026, Encuentra24 mostraba un apartamento de 3 recámaras y 256 m2 en Santa María, vendido directo por la promotora, a US$930,000, unos US$3,633 por m2. El mismo día, un apartamento de 3 recámaras y 125 m2 en El Cangrejo, anunciado sin intermediarios, pedía US$225,000, o US$1,800 por m2. Los dos tienen tres recámaras y uno pide el doble por metro cuadrado.
Entre clases de activo la comparación pierde sentido. En el inventario activo de Panavanti al 7 de octubre de 2026, Costa del Este tiene 13 inmuebles en venta. La mediana residencial (apartamentos y casas, n=5) es US$949,000, la comercial (n=4) es US$7.39 millones y la de terrenos (n=4) es US$8.58 millones. Un promedio de los 13 no describe nada que puedas comprar ahí, así que publicamos cada clase por separado, con mediana solo cuando hay al menos 3 inmuebles y con rango cuando hay menos.
Inventario activo de Panavanti por zona y clase de activo (7 de octubre de 2026)
Precios de lista de las propiedades en venta de Panavanti, separados por clase de activo. La n es el número de inmuebles. Con menos de 3 inmuebles solo damos el rango.
| Zona y clase de activo | n | Mediana | Rango de precios pedidos |
|---|---|---|---|
| Costa del Este, residencial (apartamentos y casas) | 5 | US$949,000 | US$591,000 a US$2,300,000 |
| Costa del Este, comercial | 4 | US$7,390,000 | US$4,000,000 a US$15,900,000 |
| Costa del Este, terrenos | 4 | US$8,579,950 | US$6,741,200 a US$10,704,000 |
| Avenida Balboa, residencial | 7 | US$379,000 | US$240,000 a US$1,250,000 |
| Coco del Mar, residencial (apartamentos) | 3 | US$595,000 | US$590,000 a US$625,000 |
| Punta Pacífica, residencial (apartamentos) | 2 | sin mediana (n menor que 3) | US$590,000 a US$695,000 |
| Casco Antiguo, comercial | 14 | US$1,995,000 | US$227,715 a US$12,000,000 |
Fuente: inventario activo de Panavanti al 7 de octubre de 2026. Son precios pedidos. Cada zona tiene su ficha en /zonas/costa-del-este, /zonas/avenida-balboa, /zonas/coco-del-mar, /zonas/punta-pacifica y /zonas/casco-antiguo.
¿Cómo revisar el título y los gravámenes en el Registro Público?
Pide al vendedor el número de finca y el código de ubicación, y verifica en el Registro Público de Panamá quién es el titular y qué gravámenes tiene inscritos antes de firmar la promesa de compraventa. En Panamá la propiedad la establece la inscripción en el Registro Público. El bufete NDM lo explicó en julio de 2026: el certificado de finca identifica al dueño, el inmueble y cualquier gravamen inscrito, y una diferencia entre el vendedor, el número de finca, los linderos o la cadena de titulares es el indicador más fiable de una operación que no debe seguir.
La Oficina Virtual del Registro Público permite buscar folios de inmuebles con una cuenta de usuario, según sus manuales de 2026. Los resultados muestran el código de ubicación, el distrito, el edificio y los propietarios. La ficha del folio separa los registros electrónicos vigentes de los no vigentes y tiene una pestaña de prelación con los documentos de cada entrada, que se pueden consultar y descargar. El certificado se pide en la misma oficina, se paga con Visa, MasterCard o Yappy y, con entrega telemática, llega por correo electrónico.
Que tu abogado lea ese historial completo. NDM revisa la cadena de títulos y busca hipotecas, embargos y otros gravámenes inscritos, y advierte que no toda la tierra en Panamá tiene título: los derechos posesorios siguen siendo comunes, incluso en zonas que buscan los compradores extranjeros. Ya con el inmueble a tu nombre, la Alerta Registral del Registro Público avisa en tiempo real de los movimientos sobre los folios suscritos. Cuesta B/.15.00 por folio si suscribes de 1 a 5, dura un año renovable y la primera suscripción se hace en persona.
¿Qué dicen el valor catastral y el impuesto de inmueble?
El valor catastral es la base del impuesto de inmueble y lo asigna la Autoridad Nacional de Administración de Tierras (ANATI). La DGI explica que el número de finca del Registro Público también debe constar en la ANATI, que es la que concede el valor a la propiedad. También indica que, antes de consultar si una finca debe impuesto, hay que verificar que sus valores catastrales estén actualizados en la ANATI.
El valor catastral fija el impuesto anual. La Ley 66 de 2017 establece la tabla y la DGI la publica en su sitio. Para inmuebles que no son vivienda principal, los primeros US$30,000 no pagan y el resto paga de 0.60% a 1.00% por tramos. Una vivienda principal acogida al régimen no paga hasta US$120,000. Los tramos completos están en nuestra guía del impuesto de inmueble en Panamá. La finca además debe estar al día, porque la DGI exige el paz y salvo de la finca para el traspaso. El impuesto se paga en tres partidas, el 30 de abril, el 31 de agosto y el 31 de diciembre.
Si quieres un valor de mercado independiente antes de ofertar, contrata a un perito inscrito en el Registro Nacional de Peritos Valuadores y Empresas Avaluadoras de la ANATI. Es el registro que la ANATI exige para su trámite de avalúo específico, según su hoja de requisitos de marzo de 2026 y la Resolución ANATI-ADMG-542-2025 de 25 de agosto de 2025, y para ese trámite el informe debe separar el valor del terreno del de las mejoras. NDM recuerda que los saldos pendientes siguen al inmueble y no al vendedor, así que pide también constancia de que las cuotas de propiedad horizontal y los servicios están al día.
Señales de alerta antes de hacer una oferta
- El vendedor no coincide con el titular del folio, o el número de finca y los linderos no cuadran con lo que te muestran.
- El terreno se ofrece con derechos posesorios y sin título inscrito en el Registro Público.
- El vendedor no presenta el paz y salvo de la finca, o no hay constancia de que las cuotas de propiedad horizontal estén al día.
- El rendimiento anunciado sale de una renta esperada y no de un contrato vigente, o supera por varios puntos la mediana de la zona para el mismo número de recámaras.
- El precio por m2 se defiende con promedios de otra clase de activo, o con el promedio de apartamentos nuevos cuando compras un usado.
- Te piden un depósito antes de que tu abogado termine el estudio de título. NDM explica que el periodo de diligencia se pacta en la promesa: una vivienda puede necesitar solo semanas, y los comerciales, terrenos e inmuebles en sociedades suelen pedir 60 días o más.
¿En qué orden conviene hacer las verificaciones?
Empieza por el precio y termina en el registro, porque las dos primeras verificaciones son gratis y pueden descartar un inmueble caro antes de que pagues un certificado o un estudio de título. Compara el precio pedido con anuncios de la misma clase de activo, zona y tamaño, y con nuestras fichas de zona, como Coco del Mar (/zonas/coco-del-mar) o Casco Antiguo (/zonas/casco-antiguo). Después calcula el rendimiento bruto con la renta real y réstale los gastos.
Cuando el número cuadre, pasa a los documentos. Pide el número de finca, revisa el folio y el certificado en el Registro Público, confirma el paz y salvo de la finca con la DGI y el valor catastral con la ANATI, y deja que un abogado idóneo cierre el estudio de título dentro del plazo de la promesa. Si inviertes desde el exterior, nuestra guía para inversionistas extranjeros en Panamá cubre la estructura de compra.
Este contenido es informativo y no constituye asesoría legal, fiscal ni migratoria. Verifica los requisitos vigentes con un abogado idóneo en Panamá antes de tomar decisiones.
Fuentes
- www.globalpropertyguide.com — Edición de octubre de 2026 (la página la rotula 'Q4, 2026', con próxima actualización en abril de 2027): rendimiento bruto promedio de Panamá de 7.40%, frente a 6.94% en el segundo trimestre de 2026. Apartamentos de la Ciudad de Panamá 7.66%. Medianas por zona y recámaras (por ejemplo, 2 recámaras en 'East Coast' US$370,000 y US$2,100 de renta, 6.81%). Fuente de datos: Compreoalquile, rentas pedidas y precios de lista. Rendimientos brutos. El neto suele ser 1.5 a 2 puntos menor. (consultado 2026-10-08)
- www.globalpropertyguide.com — Precio promedio por metro cuadrado de apartamentos de mercado primario en la Ciudad de Panamá: US$2,745 en el segundo trimestre de 2026, 11.0% más que un año antes. Fuente de datos: Properstar. (consultado 2026-10-08)
- www.encuentra24.com — Categoría de apartamentos en venta en Panamá: dos consultas del 8 de octubre de 2026 mostraron 'más de 31,735' y 'más de 31,731 resultados'. Cada ficha muestra precio pedido y m2; la mayoría, también la cuota de mantenimiento. Ejemplos de ese día: apartamento de 3 recámaras y 256 m2 en Santa María, directo de promotora, US$930,000. Apartamento de 3 recámaras y 125 m2 en El Cangrejo, anunciado sin intermediarios, US$225,000. (consultado 2026-10-08)
- www.vidayexito.net — Newmark Central America, segundo trimestre de 2026 (artículo del 7 de septiembre de 2026): oficinas de la Ciudad de Panamá con 1,833,260 m2 de inventario, 23.70% de disponibilidad y renta promedio de US$16.65 por m2 al mes. Disponibilidad industrial de 8.07% a 6.01%. (consultado 2026-10-08)
- www.ndm.com.pa — NDM Law Firm (15 de julio de 2026): el certificado de finca identifica al dueño, el inmueble y los gravámenes inscritos. Una diferencia entre vendedor, número de finca, linderos o cadena de titulares es el indicador más fiable de una operación que no debe seguir. Los derechos posesorios siguen siendo comunes. Los saldos pendientes siguen al inmueble. El periodo de diligencia se pacta en la promesa (semanas para vivienda, 60 días o más para comerciales, terrenos e inmuebles en sociedades). (consultado 2026-10-08)
- www.rp.gob.pa — Portal de Servicios Telemáticos del Registro Público: 'Puede iniciar sesión en el formulario de acceso que aparece a continuación o crear su usuario pulsando el botón Registrarse'. Las consultas y certificados en línea se hacen con una cuenta de usuario. (consultado 2026-10-08)
- registro-publico.gob.pa — Manual 'Consulta de folios', Nueva Oficina Virtual 2026 del Registro Público: la búsqueda de inmuebles muestra código de ubicación, distrito, edificio y propietarios. La ficha separa registros electrónicos vigentes y no vigentes y tiene la pestaña de prelación, cuyos documentos se pueden consultar y descargar. (consultado 2026-10-08)
- registro-publico.gob.pa — Manual 'Solicitud de certificados', Nueva Oficina Virtual 2026: el certificado se pide en línea, se paga con Visa o MasterCard o con Yappy, y con entrega telemática llega por correo electrónico. (consultado 2026-10-08)
- registro-publico.gob.pa — Alerta Registral del Registro Público: aviso en tiempo real de movimientos sobre los folios suscritos. B/.15.00 por folio de 1 a 5 folios. Dura un año, renovable. La primera suscripción se hace en persona. (consultado 2026-10-08)
- dgi.mef.gob.pa — DGI, impuesto de inmuebles: la ANATI concede el valor a la propiedad. Antes de consultar el saldo hay que verificar que los valores catastrales estén actualizados en la ANATI. Pago en tres partidas (30 de abril, 31 de agosto y 31 de diciembre). Tablas de 0% hasta B/.30,000 y 0.60% a 1.00% por tramos, y de 0% hasta B/.120,000 para vivienda principal. (consultado 2026-10-08)
- dgi.mef.gob.pa — DGI: el paz y salvo indica que el contribuyente no tiene deuda y sus tributos están al día. 'El paz y salvo de finca es un requisito para traspaso de bien inmueble'. (consultado 2026-10-08)
- www.anati.gob.pa — ANATI, requisitos del trámite de avalúo específico (versión marzo de 2026): certificado de propiedad del Registro Público con vigencia de tres meses e informe de un perito inscrito en el Registro Nacional de Peritos Valuadores y Empresas Avaluadoras de ANATI (Resolución ANATI-ADMG-542-2025 de 25 de agosto de 2025), con valor de mercado separado entre terreno y mejoras. (consultado 2026-10-08)
- s3-legispan.asamblea.gob.pa — Ley 66 de 17 de octubre de 2017 (G.O. 28388-C): tarifa del artículo 766-A para inmuebles comerciales, otras residencias y terrenos (0% hasta B/.30,000, 0.60%, 0.80% y 1.00% por tramos) y del artículo 766 para vivienda principal o patrimonio familiar tributario (0% hasta B/.120,000, 0.50% hasta B/.700,000 y 0.7% sobre el excedente). (consultado 2026-10-08)
- thelatinvestor.com — TheLatinvestor vende un paquete de informes en PDF sobre Panamá con pago único de US$19, US$39 o US$49. Las opciones de US$39 y US$49 incluyen el informe 'Prices, Rents and Yields in Panama in 2026', basado según la empresa en más de 2,400 propiedades que estuvieron en el mercado. (consultado 2026-10-08)
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