Comprar en preventa o en reventa en Panamá: guía de decisión 2026
Actualizado: 2026-10-27
Esta guía es para quien está decidiendo entre comprar en preventa —sobre plano, a un desarrollador, antes de que el edificio esté terminado— o en reventa, una unidad que ya existe y que puede visitar hoy. Las dos vías llevan a lo mismo, una propiedad en Panamá, pero cambian cuándo pagas, cuándo la usas y qué riesgos asumes.
Abajo comparamos las dos opciones lado a lado: el calendario de pago, cómo se protege tu dinero en una preventa, los impuestos del traspaso y el efecto que tiene cada una en la visa de inversionista calificado. Es información general para orientarte, no asesoría legal ni fiscal: antes de firmar o enviar fondos, confírmalo con un abogado idóneo en Panamá.
En Panamá, todo traspaso de inmueble —de preventa o de reventa— paga 2% de impuesto de transferencia más un adelanto de 3% del impuesto sobre la renta, calculados a octubre de 2026 sobre el mayor valor entre el precio y el catastro.
En cinco datos
- Preventa es comprar sobre plano a un desarrollador antes de que el edificio esté terminado; reventa es comprar una unidad que ya existe y que puedes inspeccionar hoy.
- En preventa pagas por etapas —una reserva, abonos durante la obra y el saldo contra entrega— y no recibes posesión ni alquiler hasta que te entregan; en reventa, si la unidad está desocupada, puedes mudarte o alquilar casi de inmediato.
- El mayor riesgo de la preventa es el retraso o el incumplimiento del desarrollador; por eso el dinero se protege con un fideicomiso o una garantía bancaria y con una promesa de compraventa bien redactada.
- Todo traspaso —de preventa o de reventa— genera 2% de impuesto de transferencia y 3% de adelanto del impuesto sobre la renta, calculados sobre el mayor valor entre el precio y el catastro (PwC, acceso octubre de 2026).
- Para la visa de inversionista calificado, desde el Decreto Ejecutivo 17 de 2026 una propiedad nueva califica con US$300,000 y una de reventa con US$500,000.
¿Qué es comprar en preventa y qué es reventa?
Comprar en preventa es adquirir una unidad sobre plano, directamente al desarrollador, antes de que el edificio exista físicamente; reventa es comprar una unidad terminada que ya pertenece a un tercero y que puedes recorrer antes de decidir. La diferencia práctica es el tiempo: en preventa compras una promesa de entrega futura, en reventa compras algo que ya está ahí.
En una preventa, mientras la obra avanza, lo que tienes es un derecho contractual —la promesa de compraventa—, no todavía el título del inmueble. Tu apartamento se vuelve una finca independiente, inscrita a tu nombre en el Registro Público, solo cuando el edificio se termina, se incorpora al régimen de propiedad horizontal y se segrega la unidad. El régimen de propiedad horizontal, actualizado por la Ley 284 de 2022 (que llena vacíos de la Ley 31 de 2010 y aún espera su reglamentación), es el que rige cómo se dividen las unidades y las áreas comunes de un edificio.
En una reventa, esa finca ya existe y está inscrita. Puedes revisar el título en el Registro Público, verificar que esté libre de gravamen, inspeccionar los acabados y, si está desocupada, usarla o alquilarla casi de inmediato. A cambio, compras un edificio y unos acabados con más años encima y, a menudo, con menos amenidades que un proyecto nuevo.
Preventa frente a reventa, lado a lado
Las dos vías se diferencian sobre todo en el tiempo, el riesgo y cómo se protege el dinero. Cifras de impuestos y visa a octubre de 2026.
| Factor | Preventa (obra nueva) | Reventa |
|---|---|---|
| Qué compras | Un derecho contractual sobre una unidad que aún se construye | Una finca que ya existe e inscrita en el Registro Público |
| Cómo pagas | Reserva, abonos durante la obra y saldo contra entrega | Depósito y saldo al cierre, con o sin hipoteca |
| Cuándo la usas o alquilas | Al momento de la entrega, meses o años después | De inmediato si está desocupada |
| Riesgo principal | Retraso o incumplimiento del desarrollador | Edificio y acabados más antiguos; menos amenidades |
| Protección del dinero | Fideicomiso o garantía bancaria hasta la inscripción | Pago contra escritura con el título ya inscrito |
| Visa de inversionista (2026) | Califica desde US$300,000 | Requiere US$500,000 |
Impuesto de transferencia y adelanto según PwC; umbrales de visa según el Decreto Ejecutivo 17 de 2026 (ICAZA, González-Ruiz & Alemán). Ambos accedidos en octubre de 2026.
Cómo se paga una preventa y cómo se protege tu dinero
En una preventa pagas por etapas y tu dinero se protege con un contrato y con una figura de garantía, no con el título, que llega al final. Lo habitual en el mercado panameño es una reserva inicial, abonos a lo largo de la construcción y el saldo contra la entrega; la promesa de compraventa fija ese calendario, los plazos y las multas por incumplimiento de cada parte. Revisa que la reserva y los abonos queden claramente definidos y que entiendas si son reembolsables.
Una forma de resguardar los abonos es el fideicomiso de garantía, regulado por la Ley 1 de 5 de enero de 1984. En ese esquema el bien o los fondos quedan en manos de un fiduciario, gravados en el Registro Público, hasta que se cancele la obligación; cuando se cumple, el fiduciario libera el inmueble y lo hace constar en el Registro Público (Morgan & Morgan). No todos los proyectos usan esta figura, así que pregúntalo antes de pagar.
Si tu compra busca además la visa de inversionista calificado, el Decreto Ejecutivo 17 de 2026 es explícito sobre cómo colocar el dinero en obra nueva: puedes depositarlo en un fideicomiso administrado por un banco o fiduciaria con licencia en Panamá, o, si pagas al desarrollador por completo una propiedad aún no construida ni inscrita, se exige un instrumento bancario irrevocable, incondicional y pagadero a primer requerimiento —una carta de crédito standby, una garantía bancaria o una fianza de cumplimiento— vigente hasta que la unidad quede construida, segregada e inscrita a tu nombre (ICAZA, González-Ruiz & Alemán). Es la mejor referencia de qué nivel de protección pedir, aunque no busques la visa.
Los riesgos de la preventa y los de la reventa
El riesgo que define a la preventa es el desarrollador: que la obra se retrase, que cambien los acabados frente al render o, en el peor caso, que el proyecto no se termine. Entre que pagas y que te inscriben la finca, tu posición es contractual, así que el respaldo depende de la solidez del desarrollador y de la garantía que acompañe tus abonos. Durante la construcción tampoco recibes alquiler, y el mercado puede moverse antes de la entrega.
La reventa cambia esos riesgos por otros más visibles. Ves exactamente lo que compras, puedes inspeccionar el estado real del inmueble y empezar a usarlo o alquilarlo de una vez, pero pagas el precio de una unidad terminada y heredas la edad del edificio, sus cuotas de mantenimiento y las reparaciones que toquen. En ambos casos conviene comprobar el precio pedido con datos antes de comprometerte; para eso puedes apoyarte en nuestra guía de cómo verificar precios de inmuebles en Panamá antes de comprar.
Costos e impuestos del traspaso (a octubre de 2026)
Tasas según PwC (Panamá, acceso 27 de octubre de 2026). Normalmente el vendedor asume el 2% y el 3%; el comprador paga notaría, registro y honorarios legales. La mediana de apartamentos es del inventario activo de Panavanti (n=24, 23 de octubre de 2026) y la puedes contrastar en /precios. Verifica cada cifra con tu abogado o contador.
| Impuesto de transferencia (ITBI) | 2% sobre el mayor valor entre precio y catastro |
|---|---|
| Adelanto del impuesto sobre la renta | 3% sobre ese mismo valor |
| Impuesto a la ganancia de capital | 10% de la ganancia (acreditando el 3%), o el 3% como pago definitivo |
| Obra nueva | El 2% de transferencia puede no aplicar si el traspaso ocurre dentro de los dos años siguientes al permiso de ocupación |
| Apartamentos en venta en la ciudad | Mediana US$580,000 y US$2,370/m² (inventario activo de Panavanti, n=24, 23 oct 2026) |
La ruta de la visa de inversionista: nueva frente a reventa
Si tu objetivo incluye residencia, la elección entre nueva y reventa cambia el monto que necesitas. Desde el Decreto Ejecutivo 17 de 2026, vigente desde el 16 de septiembre de 2026, la ruta inmobiliaria de la visa de inversionista calificado pide US$300,000 en una propiedad nueva de primera venta, comprada al desarrollador y nunca ocupada, o US$500,000 si es de reventa (ICAZA, González-Ruiz & Alemán).
Esa diferencia de US$200,000 inclina la decisión hacia la obra nueva cuando el fin es migratorio. El mismo decreto prevé una transición: los contratos vinculantes perfeccionados antes del 16 de septiembre de 2026 pueden acogerse al régimen anterior si la solicitud se presenta dentro de los seis meses. Por ser un decreto reciente, confirma con tu abogado si tu compra específica califica como nueva o como reventa; desarrollamos el tema completo en nuestra guía de la visa de inversionista calificado por bienes raíces.
Preventa: a favor y en contra
- ✓ Puedes entrar al proyecto a un precio de lanzamiento y repartir el pago por etapas durante la obra.
- ✓ Estrenas una unidad moderna, con amenidades nuevas y la garantía de obra del desarrollador.
- ✓ En obra nueva, el umbral de la visa de inversionista es más bajo: US$300,000 frente a US$500,000.
- ✓ El 2% de transferencia puede no aplicar en la primera venta de vivienda nueva dentro del plazo que fija la ley.
- ✗ No recibes posesión ni ingreso hasta la entrega, que puede retrasarse.
- ✗ Dependes de que el desarrollador termine la obra e inscriba la finca a tu nombre.
- ✗ Lo que ves en el render puede diferir del acabado final.
- ✗ Tu capital queda comprometido durante toda la construcción.
Cómo decidir entre preventa y reventa
Decide por tu horizonte de tiempo, tu tolerancia al riesgo y tu objetivo. Si necesitas usar o alquilar la propiedad pronto, o prefieres inspeccionar exactamente lo que compras, la reventa encaja mejor; si puedes esperar la entrega, buscas una unidad nueva o te conviene el umbral de visa más bajo, la preventa tiene sentido.
En zonas como Costa del Este (/zonas/costa-del-este) o Punta Pacífica (/zonas/punta-pacifica) conviven proyectos en preventa y unidades de reventa; puedes ver el inventario de apartamentos en venta de la ciudad en /properties/apartamentos-en-venta y el de Costa del Este en /zonas/costa-del-este/apartamentos-en-venta, y contrastar precios por tipo y zona en /precios. Antes de firmar, revisa la trayectoria del desarrollador, sus permisos, la garantía que acompaña tus abonos y el título en el Registro Público.
En Panavanti trabajamos el inventario de preventa y de reventa a diario, así que podemos comparar un proyecto sobre plano con unidades terminadas equivalentes y decirte dónde está el mejor valor para tu caso, sin prometerte un resultado que dependa de terceros.
Este contenido es informativo y no constituye asesoría legal, fiscal ni migratoria. Verifica los requisitos vigentes con un abogado idóneo en Panamá antes de tomar decisiones.
Fuentes
- taxsummaries.pwc.com — El traspaso de un inmueble paga 2% de impuesto de transferencia más un adelanto de 3% del impuesto sobre la renta, calculados sobre el mayor valor entre el monto bruto de la operación y el valor catastral; el 3% puede ser definitivo o, de lo contrario, el impuesto se liquida al 10% de la ganancia y el 3% se acredita (el exceso puede reembolsarse). En vivienda nueva, el 2% de transferencia no aplica si el traspaso ocurre dentro de los dos años siguientes a la emisión del permiso de ocupación. (consultado 2026-10-27)
- icazalaw.com — El Decreto Ejecutivo 17 de 2026 (vigente desde el 16 de septiembre de 2026) fija US$300,000 para una propiedad nueva de primera venta comprada al desarrollador y US$500,000 para una de reventa; si el inversionista paga por completo al desarrollador una propiedad aún no construida, segregada ni inscrita, se exige un instrumento bancario irrevocable, incondicional y pagadero a primer requerimiento (carta de crédito standby, garantía bancaria irrevocable o fianza de cumplimiento) vigente hasta que la propiedad quede construida, segregada e inscrita a nombre del inversionista; también existe la modalidad de depósito en un fideicomiso administrado por un banco o fiduciaria con licencia en Panamá. Los contratos vinculantes perfeccionados antes del 16 de septiembre de 2026 pueden acogerse al régimen anterior si la solicitud se presenta dentro de los seis meses. (consultado 2026-10-27)
- morimor.com — En Panamá el fideicomiso se rige por la Ley 1 de 5 de enero de 1984; en un fideicomiso de garantía el deudor entrega el inmueble a un fiduciario, que lo conserva gravado en el Registro Público hasta que se cancele la obligación, momento en el que se devuelve al deudor y se hace constar en el Registro Público. (consultado 2026-10-27)
- www.prensa.com — La Ley 284 de 2022 (promulgada el 14 de febrero) sienta las bases legales de la convivencia en los regímenes de propiedad horizontal; ya está en vigor pero aún debe ser reglamentada, y llena vacíos de la norma anterior, la Ley 31 de 2010. (consultado 2026-10-27)
- inmobiliariapanavanti.com — Inventario activo de Panavanti al 23 de octubre de 2026: 24 apartamentos en venta en la ciudad de Panamá, con una mediana de lista de US$580,000 y de US$2,370 por m². (consultado 2026-10-27)
Guías relacionadas: Visa de inversionista calificado en Panamá con bienes raíces · Cómo verificar precios de inmuebles en Panamá antes de comprar · Impuesto de inmueble en Panamá 2026, tarifas y exoneración · inversionistas extranjeros panama
Preguntas frecuentes
¿Quieres ver qué hay en venta?
Si estás evaluando una inversión, mira las propiedades activas en Panamá, revisa cómo es el proceso de compra o escríbenos por WhatsApp.